전세가 폭등을 잡기 위해 선택한 주택임대사업자(2008년~2015년)
2008년부터 2013년까지는 전세난이 가장 극심했던 시기로, 시장에 전세 매물이 부족하여 정부에서는 "주택임대사업자" 제도를 권장하여 이 문제를 해결하려고 하였습니다. 통상, 우리나라는 2년 단위 전세 임대차 계약을 맺는데, 기업형 임대사업자뿐만 아니라 개인들도 장기임대(4년~8년)를 목적으로 자신의 주택을 임대용으로 내놓을 경우 혜택을 주겠다는 취지로 만들어졌고, 이를 통해 전세 물량을 시장에 공급할 수 있도록 유도를 한 것입니다. 그렇게 2015년 8월 보유세와 양도세에 대한 혜택을 핵심 내용으로 주택임대사업자(이하 주임사) 제도가 부동산 시장에 등장하게 됩니다.
8·2 부동산 대책 양도세 중과의 면피 수단으로 활용된 주택임대사업자(2016년~2018년)
2017년 8월 2일 이른바 8·2 부동산 대책이 나오면서 다주택자를 대상으로 양도세를 중과하는 세금 규제 정책이 시작됩니다. 다주택자들은 양도세 중과를 피하기 위한 방법으로 주택임대사업자 등록을 진행하였고, 시장에서의 이러한 움직임과는 독립적으로 국토부 장관까지 나서서 2017년 12월 다시 한번 주임사를 권장하는 지금에서 보면 기이한 현상이 있었던 것입니다. 이런 상황을 통해 2018년 주임사 등록 물량이 전년의 2배가 되는 모습을 보여주었습니다. 다주택자들이 주임사를 활용해 8·2 부동산 대책 이전과 동일한 혜택과 조건으로 아파트 매수를 지속하였으며, 85제곱미터 중심의 소형 평수를 중심으로 가격이 많이 오르게 되었습니다. 이에 2018년 9월 13일 주택임대사업자에 대한 혜택에 대대적인 개편이 들어가게 됩니다. 투기 조정지역 이상의 주택으로 임대 사업자를 등록하는 경우 혜택을 주지 않기로 하는 것을 핵심으로 하였는데, 이번에도 방법이 있었고 풍선효과 역시 발생하였습니다.
비조정지역 개인의 등록, 모든 지역 법인의 임대사업자는 여전히 혜택 진행 중 (2019년~현재)
2019~2020년 부동산 시장의 화두는 주택임대사업자의 '법인화'였습니다. 2018년 9·13 대책에서 개인이 조정지역 이상에서 임대 사업자 등록 시 혜택을 말소하는 것만을 막다 보니 두 가지 풍선 효과가 발생한 것이죠. 하나는 비조정지역을 대상으로 한 개인의 주임사 등록. 다른 하나는 주택임대사업자의 '법인화'였습니다. 그래서 작년까지 경기도 지역의 부동산 가격이 큰 폭으로 오르는 것에 법인 물량이 많았다는 견해가 지배적이었습니다. 3번의 풍선효과를 경험하고는 정부에서는 작년 7월 10일 아파트를 대상으로 한 모든 주임사를 폐지하는 정책을 시행하기에 이릅니다.
7·10 부동산 대책의 풍선효과는? 비아파트(단독주택, 다세대주택, 오피스텔) 임대사업자의 확대
작년 말 현재까지 오피스텔에 부동산 수요가 몰리는 것 역시 이러한 풍선효과로 인한 확산으로 볼 수 있습니다. 빌라와 오피스텔을 중심으로 비아파트의 매매가 역시 상승세를 보이자 부동산 특별위원회에서 이번 5월 27일 임대사업자 제도에 대한 폐지를 검토하자는 의견도 나왔습니다. 2015년 8월 등장할 때까지만 해도 전세난을 극복하고 전세 물량을 안정적으로 공급할 수 있는 우수한 제도로 정착이 되기를 기대했으나, 부동산 규제 정책과 기존의 혜택의 줄다리기 가운데 주임사 제도의 안 좋은 부분이 더욱 강조가 된 것으로 보입니다. 3개월이 지난 21년 8월인 지금 주택임대사업자 제도에 대한 폐지는 흐지부지된 상태입니다. 일부 보도와 미디어에 따르면 '생계형 주택임대 사업자' 분들의 생존권 부분이 걸려있기 때문에 함부로 폐지가 어렵고 폐지까지도 많은 협의와 보상 부분이 필요할 것으로 보이기 때문입니다.
2021년 8월 현재 주택임대사업자 신규 등록 시 제도 소개 및 전망
현재는 비아파트 주택임대사업자만 가능해, 단독주택/다가구주택/오피스텔을 통해 주택임대사업자를 등록하게 될 경우, 세금적인 혜택을 받게 될 수 있지만 보유 기간은 10년으로 늘어난 상황입니다. 이미 등록하신 분들의 보유기간은 8년이며, 주택임대사업자가 말소가 된 경우에도 보유세만 늘어나지 양도세 중과나 종부세에는 변함이 없는 상황이다 보니 정책의 기대 효과와 달리 세부담 인한 매물 출하는 늘어나지 않고 있는 상황입니다. 주택임대사업자는 8년에서 10년간 장기 보유를 완료해야만 세금 혜택을 받다 보니, 주임사 등록 물량만큼 시장에 매물이 잠기는 부작용도 큰 것 같습니다. 말소 후 기한 내 매도를 유도하는 등의 추가적인 정책이 예상되는 상황이라 부동산 시장의 향후 움직임에 주임사 제도의 변화도 큰 영향을 주는 만큼 추가적인 관심이 필요할 것으로 보입니다.
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